5月14日从深圳市规划和自然资源局获悉，即将正式发布更新版的《深圳市建筑设计规则》。此次修订关注多项市民高度关注的内容，其中包括减少住宅公摊面积以提高得房率，以及实施住宅和宿舍150米的建筑高度限制。这些调整旨在优化建筑设计标准，提升居住品质，同时确保城市的均衡发展。
楼市低迷之下，
住宅规范由紧转宽
近期，粤港澳大湾区内的多个城市纷纷推出了楼市新政策，旨在促进房地产市场的平稳与健康发展。新的政策调整，不仅旨在提升住宅产品的质量和市民的居住体验，也在积极响应市场需求，推动地区房地产市场的长期健康发展。
佛山市住房和城乡建设局联合其他八部门发布了《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，该通知中提出了多项鼓励措施。特别是在住宅用地政策上，新政提高了住宅阳台折半计容面积的上限，从原本套内建筑面积的18%提升至20%，同时取消了对单个阳台进深和面积的限制，这将鼓励开发商推出更多样化和高品质的住宅产品。
惠州市则通过自然资源局发布了《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，其中包含了优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则。惠州的新政在力度上超过佛山，不仅鼓励建设高品质住宅社区，还特别提倡利用挑高和错层设计的大阳台来打造户属空中花园，且规定这些空中花园中超过两个自然层高的部分既不计入容积率建筑面积，也不计入产权面积，从而增加了住宅的实用性和美观性。
4大调整
政策变化解读
根据最新的政策更新，目前已经办理《商品房预售许可证》的项目或已通过规划条件核实的建设工程项目，将不得更改设计方案。对于尚未办理上述手续的其他建设项目，设计和调整工作将在各直属管理局的指导下，依照新版《深圳市建筑设计规则》进行实施。
在此次规则的修订中，建筑分类设计方面增加了多个新的小节，涵盖了轨道交通车辆基地上盖综合开发的具体规定，以及新增加的公共配套设施类别，如垃圾收集点和公共厕所的设计标准。此外，也对住宅、宿舍和厂房的建筑高度要求进行了明确规定。
规则中还对阳台、凸窗、凹槽及室内透空空间的控制要求进行了修改，以及公共配套设施的设计要求。对于宿舍、仓储式商业、厂房、仓库及物流建筑的层高也作了相应的调整。这些变更旨在优化城市建筑环境，提高居住和工作空间的质量，同时确保建筑设计的安全性和实用性。
此次修订对阳台设计的规定做了明确的调整和补充，这对于建筑设计师和开发商在规划新项目时具有重要的指导意义。
住宅的户型设计规范四大调整：
1、 阳台更灵活，进深不再限制2.4m
过去对阳台面宽有比较严格的规定：阳台面宽不大于1.5m时，其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/6；阳台面宽大于1.5m时，其对外连续开敞面的边长不小于阳台计建筑面积线周长的1/4。
在新的规定中，增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”；“阳台总投影面积≥26㎡时，取60㎡与除阳台外套内建筑面积x20%中的较小值。”
以往的规则中，阳台的进深限制为不超过2.4米，即超过2.4米将不再作为阳台享受一半面积计算。新规则的变更允许了阳台进深的增加，这为设计提供了更大的灵活性。然而，这也意味着任何超过2.4米的部分将会影响总建筑面积的计算。
这次规定的修订在提供设计上的灵活性的同时，也增加了对超出常规尺寸部分的约束，确保建筑设计既符合实用需求，也遵守城市规划的整体要求。
2、凸窗更大,进深0.6m提升到0.8m
在最新的建筑设计规则中，凸窗的进深由原先的0.6米增加到了0.8米，这意味着凸窗的面积将显著增大。这项改变将为建筑内部提供更多的自然光照和更宽敞的视野，从而改善居住或工作空间的质量和舒适度。
3、公摊范围减小，部分公共空间不计容
得房率，是衡量住宅建筑中私有部分面积占建筑总面积的比例。增加得房率意味着业主在购买住房时，将获得更多实际可用的居住空间，相对减少了不计入个人产权的公摊面积。
修订规则中提到，未来如避难层、机房等公共建设空间将“不计容面积”，这些空间不会体现在房产证上的建筑面积之中。这一调整直接影响了公摊面积的计算，从而使得房率得以提升。高层住宅为例，同样产证100㎡的房子，套内面积可能会由85㎡提升到87㎡（仅作参考）。
公摊面积通常包括两大部分：
- 公共服务空间：这部分包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室及值班警卫室等。这些空间是为整幢楼提供服务的，不属于任何个别业主。
- 结构空间：包括楼宇（套）与公共空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体的水平投影面积的50%。
通过不将某些公共建设区域计入建筑面积，可以有效减少公摊面积，进而提高每个住户实际拥有的居住面积比例。这种变化可以增加住房的市场价值，使得投资者和最终用户都能从中获益。
4、建筑高度或许能突破150m
住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。意味可以突破150m。
新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m；其他配套建筑高度按照各自规模及相关规范合理确定。厂房的建筑高度从之前的不得大于100米，同一宗地内厂房之间的建筑高度比 （单层厂房除外）不得大于2.5。调整为建筑高度不宜大于70m。
新规给设计提供了更多可能，
未来新房更具性价比，
有利于楼市的恢复
对于未来新建的住宅产品，这种政策的调整意味着设计师可以更灵活地利用每一寸空间，创造出更具空间感的居住环境。这不仅会提升住宅的舒适度和实用性，还符合人们对于居住质量日益提高的期望。
通过减少公摊面积，每个单位能够拥有更多的实际使用空间，这将直接影响到住宅的室内设计。此政策调整也鼓励了建筑师和开发商在新建住宅项目中采用更为高效和创新的建筑技术，以最大化空间的利用率。这不仅提高了建筑的经济价值，更重要的是提升了居住者的生活品质。因此，我们可以预见，未来的住宅产品将在设计上更加人性化，更能满足现代居住者对于高品质生活空间的需求。
来源：青年建筑
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