位於中山市老城區中部的從善坊，是一個具有百年歷史的歷史文化街區。歷經百年風雨，本該斑駁破損的老建築，如今卻依舊煥發著年輕的光彩。“經過改造後，這些百年僑房‘返老還童’瞭一樣，變得跟我小時候差不多！”在從善坊住瞭幾十年的覃錦超感慨。
從善坊隻是中山舊改的樣本之一。2023年，中山市共開工改造老舊小區134個，完工30個。涉及2800幢居民樓、4.8萬戶居民，建築總面積約437.53萬平方米，超額完成年初確定的目標任務，被省住房城鄉建設廳評為2023年度城鎮老舊小區改造工作突出市。
2024年，中山市住建局持續推進老舊小區改造工作，截至目前，258個小區已立項，已完成257個小區方案評審，新開工17個小區、完成改造1個小區。
前傳
傳統僑屋建築群 淪為“老破小”街區
站在煙火氣十足的白水井大街盡頭，巷道口翻新的牌坊矗立眼前，抬眼便可看到上面寫著“從善坊”三個字。從善坊地處中山香山古城核心區，始建於清末民初，是一個具有中山特色的傳統民居群，共有140餘棟僑房建築，距今已有百年歷史。沿著民生路，由南至北東西走向的共和巷、從善坊、觀音巷、郭傢巷四條巷道，串聯起整個從善坊歷史文化街區。雖歷經百年風雨，房屋、道路卻無明顯侵蝕的痕跡，古老建築煥發光彩，這些得益於中山老舊小區改造工作。
改造前的從善坊。
一年多以前，這裡還是一個“老破小”街區，內裡建築存在墻面脫落、老舊門窗變形、排污管道及化糞池老化、樓道破舊、路面不平整、三線凌亂、消防設施不足、歷史建築急需修繕等諸多問題。2023年3月，石岐街道共和巷、從善坊等老舊小區改造工程項目正式開工，直至2024年5月工程完工，400多天的改造、修繕，讓這一歷史文化街區重煥新生。
改造前的從善坊。
違建全都拆除瞭 路面換成石板路
“以前這裡很臟很亂，路面、墻面都是破破爛爛的。”在從善坊住瞭幾十年的何勝利說，“有很多違建的雜物房占道，把道路弄得很窄。”“讓我沒想到的是，經過400多天改造修繕，這些老舊、破損的房子和道路都呈現瞭新面貌。”何勝利說，經過改造後，違建的房子全都給拆除瞭，路面也換成石板路。“看上去寬敞整潔很多，住在這裡心情都好瞭很多！”
改造後的從善坊。
何勝利還特別提到，以前有很多車停在這裡。“經常停滿瞭小汽車、摩托車，有時候這些車甚至直接停到我傢門口瞭，對我們出行造成瞭很大影響。改造過後，這裡就不讓小汽車隨意開進來瞭，我們平時出行都方便瞭。”
新篇
600份調查征集民意 新技術給老建築“敷面膜”
據瞭解，該項目實施主體為石岐城建局，主要改造內容包括“三線”下地、雨污分流、地面鋪裝和外立面改造、老舊僑房搶救加固裝修、基礎設施完善升級五大部分。“在改造過程中，因為要開挖地面，還有些工程要進行圍蔽，對居民的生活產生瞭一定的影響。”中山市石岐街道香山古城保護活化中心主任田湘攸表示，改造過程中，尊重民意是他們的一條準則。
“我們進行瞭深入的調查摸底，前後累計發放600餘份調查，其中入戶調查390餘份，電話調查290餘份。”田湘攸表示，通過調查，他們知悉居民對改造項目的輕重緩急程度，針對性地、動態地調整施工方案，優先解決群眾急難愁盼問題。
同時，項目組定期召開居民協調會議和工程例會，及時反饋居民意見，讓居民參與改造全過程。“我們還建立瞭一個從善坊街坊聯系群，居民有什麼訴求、我們有什麼做得不好的，他們都可以在群裡直接跟我們聯系，收到反饋後我們第一時間就過來處理問題。”
田湘攸介紹，從善坊140餘棟建築中確定有35棟具備活化利用條件，平均每棟面積150平方米，均納入一期改造范疇。這其中，14棟無主僑房的活化利用，最令項目組頭疼。據悉，他們先後前往廣州、上海、南京等城市“取經”，確保“無主”僑房得到及時搶救和活化利用。
改造後的從善坊。
從善坊22號建築，是一眾僑房中規模最大、建築工藝最精美的一幢，融合瞭趟櫳門、挑簷、西式山花、石米飾面灰塑、凹門廊等建築元素。但由於年久失修、無人經管，墻面磚塊掉落得七零八落，橫梁等結構老化松動腐蝕，內部長滿雜草。“在屋頂修繕上，我們采用全揭頂方式，墻面用鋼結構加噴漿護壁技術。至於老建築的外立面改造，我們選用瞭唐土作為材料，不僅美觀有質感，關鍵是防水、抗裂。”
田湘攸特別指出，這些老僑房原來的青磚墻面被白灰所覆蓋，因此他們采用瞭先進的無接觸式幹冰剝離技術，對青磚上的白灰進行剝離，露出青磚的底面，保存它的歷史機理。“在剝離白灰以後，因為原來的青磚受到瞭風化和腐蝕，裡面的含鹽量是比較高，所以我們又采用瞭給老建築‘敷面膜’的技術——貼一層吸鹽的材料，把裡面的鹽分吸出來。”田湘攸表示，這兩個技術創新點，讓青磚墻面得以長久保存。
制定新規破解加裝電梯“一票否決”難題
記者從中山市住建局獲悉，2023年中山市共開工改造老舊小區134個，完工30個，2024年中山的改造目標是開工不少於50個小區，完工不少於50個小區。2023年6月，中山市住建局、中山市自然資源局發佈《中山市城鎮老舊小區加裝電梯實施細則》(下稱《細則》)，對符合2000年之前建成等條件的住宅小區加裝電梯事項作瞭詳細說明。《細則》的發佈實施，意味著中山市老舊小區的加裝電梯走出瞭關鍵一步：通過基礎協商、糾紛調解、民事訴訟等方式，依法破解居民協商過程中“一票否決”難題。
同時，中山市住建局大力推動“連片加裝電梯”試點工作，通過政府引導，街道社區帶頭，國企參與，規模化標準化建設，對居民予以三重優惠：政府每臺電梯補貼10萬元、加梯企業對每臺電梯再優惠7萬-10萬元和贈送居民兩年免費維保服務，引入有資質的國企參與“一條龍”加梯服務，發動本地優秀電梯企業積極參與戰略集采……截至目前共加裝電梯606臺，惠及居民約7300戶(約2.9萬人)。
微評
老舊小區改造，要“面子”更要“裡子”
老舊小區改造是完善城市功能、提升城市形象的民生工程，也是改善居民人居環境、提高生活品質的民心工程。近年來，中山市持續推進老舊小區改造工作，著力解決墻面脫落、道路破損、三線凌亂、管網老化、停車不便等老舊小區的“老大難”問題，讓眾多老舊小區由舊到新、環境由亂到凈、道路由堵到疏……一個個隨歲月流逝失去光彩的老舊小區重新煥發生機活力。
需要註意的是，老舊小區改造不僅要改好外露的“面子”，更要做好惠民的“裡子”。在老舊小區改造的過程中，工程圍蔽、挖地施工、停水停電、沙塵飛揚，不可避免會對群眾的生活造成影響。在從善坊這一項目的改造中，中山廣泛征集改造意見，鼓勵群眾積極參與改造，共建共享推動小區改造完成，盡可能減小對居民的影響。解決好人民群眾的急難愁盼問題是一場持久戰，如何減輕乃至規避這些影響，是中山市的老舊小區改造工作需要持續關註的。
南都調研 總第339期
統籌：唐建豐 江英 呂婧
采寫：南都見習記者 劉繼賢
攝影：南都記者 吳進
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